Le dispositif Duflot : mode d'emploi

Le dispositif Duflot est une incitation à l'investissement locatif avec une réduction d’impôt octroyée aux particuliers s'engageant dans l'achat d'un bien immobilier neuf pour ensuite le louer. La réduction des impôts s'applique sous certaines conditions, notamment celle de louer le bien comme résidence principale pour une durée fixée à au moins neuf ans. Sur le montant de l'investissement, dont le plafond est fixé à 300 000 euros, les investisseurs bénéficient d'un taux de réduction d’impôt de 18 %. Ainsi quelle que soit la situation géographique du bien acquis - dans les grandes villes françaises ou à la campagne -, la réduction maximale est établie sur un prix de vente de 5 500 euros par mètre carré. Si un particulier acquiert un logement de  40 m² pour un montant de 8 000 euros le mètre carré, sa réduction d'impôt sera calculée sur la base de 220 000 euros obtenue par la multiplication de la surface totale de la demeure et le prix de vente établi à 5 500 euros. Ainsi pour cet exemple, le bailleur verra ses impôts réduits de 39 600 euros sur 9 ans. Le bailleur ne pourra bénéficier du dispositif Duflot qu’une fois par an. Cependant, si le plafond de l'investissement établi à 300 000 euros n'est pas atteint, l'acheteur pourra toujours investir la différence dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier Duflot pour compléter ses avantages. Le placement en SCPI est soumis aux mêmes conditions fiscales que le dispositif Duflot lui-même.

Le bien immobilier acquis dans le cadre du dispositif Duflot devra répondre à des normes écologiques primordiales. Deux options sont proposées aux bailleurs : soit ils achètent un logement labellisé BBC 2005, soit ils investissent dans des biens conçus dans le respect de la réglementation thermique RT 2012. Mis en place par l'arrêté du 8 mai 2007, le concept d'un Bâtiment Basse Consommation énergétique (BBC 2005) est tel qu'une construction résidentielle neuve doit afficher une consommation maximale de 50 kWh/m². Cette valeur sera modulée en fonction de la situation géographique du logement incluant la région dans laquelle il se trouve ainsi que son altitude. Cette consommation conventionnelle est calculée sur la base de l'énergie émanant des appareils de chauffage, de refroidissement, de la production d'eau chaude, de la ventilation et de l'éclairage. La réglementation thermique française RT2012 s'applique également aux maisons résidentielles neuves. Son principe repose sur les performances d'isolation du logement calculées en fonction de la quantité d'énergie thermique traversant les parois comme les murs, les planchers ou le plafond. Les méthodes de calculs de la consommation d'énergie sont similaires à celles utilisées dans le cadre de la BBC2005. La limite maximale de la consommation d'énergie est calculée en fonction du chauffage, de la production d'eau chaude, de l'éclairage dans l'ensemble du logement et de son système de ventilation.

Hors charge, les loyers proposés aux occupants sont soumis à des plafonds en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier en question. Ces plafonds sont par ailleurs inférieurs au cours du marché classique. En zone A Bis incluant la capitale et la région parisienne, le loyer maximum est établi à 16,52 euros par mètre carré. En zone A englobant la Côte d'Azur et le Vaudois, les bailleurs doivent appliquer un loyer limité à 12,27 euros par mètre carré. Les logements situés dans les agglomérations moyennes, en zone B2 seront les moins chers du marché avec un loyer maximum fixé à 8,59 euros le mètre carré. Un coefficient multiplicateur s'applique par ailleurs sur les plafonds de loyers. Ils peuvent ainsi être modulés en fonction de la surface totale de la maison. Les petits espaces seront soumis à des plafonds beaucoup plus élevés. Au-delà de ses contraintes, les ressources des locataires sont également prises en compte dans le dispositif Duflot. Les ressources seront calculées en fonction du revenu fiscal du locataire à n-2. Ainsi si un bailleur trouve un locataire en 2013, il devra prendre en compte ses ressources de 2011. Les enjeux du dispositif Duflot sont ainsi de taille. Avec toutes ces nouvelles contraintes, pourra-t-il atteindre son objectif à long terme ? Aura-t-il autant de succès que la loi Scellier ?